陳利泉

第1步 : 置業考慮

　　買樓確實要付出大量時間、精力及金錢，既要四出睇樓，又要提交詳細個人財務資料，以便獲得按揭貸款。故自置居所前，實應預留充足時間，作出人生重大之決定。既然置業係人生大事，當然要認真考慮有意自置物業的原因。

了解財務安排

　　要獲得按揭貸款，基本上要符合以下四項條件：
－－固定足夠收入
－－信貸良好記錄
－－足夠現金以繳付交易費用及首期
－－已物色到一個合適單位

　　即使你未能完全符合以上所有條件，仍有其他方法可以達成置業願望，例如政府推出多款置業貸款計劃，專為置業人士提供協助。

了解業權結構

不同的業權結構在法律上有不同影響，所以買樓置業前應決定以甚麼方式擁有物業。一般可分三類。
如果你能夠承擔買樓置業的全部財務開支，即表示你會擁有全部業權。
假如你是與人合資置業，可選擇兩種不同方式的業權結構：
－－聯權共有（俗稱長命契）及
－－分權共有（分權契）
　　不同方式的業權結構，會對你的物業承繼權有不同影響，所以你應預先研究及考慮。

第2步 : 搵樓大計

選擇地區

　　市場上樓盤選擇繁多，要順利獲得理想居所，必先設定選擇條件，縮窄搜索範圍至一個或幾個心目中的理想地區，你可以參考以下幾個因素：
－－區內學校分佈及學校素質
－－物業價值
－－交通及公共設施
－－日後發展及工程項目
－－店鋪及酒樓食肆種類等
－－治安
－－居民對該地區的評價
－－區內就業機會

尋找合適地區的策略

　　假如你是首次置業人士，而財政資源有限，只要單位能夠滿足基本需要，最明智是選擇預算範圍內的地區。物色未來幾年間有機會成為「旺區」的地區，它們通常位於最受歡迎地區的邊緣。物色處於優質地區的樓宇，稍為遠離市區也不妨。如果擔心交通問題，可選擇鄰近公共交通工具的樓宇。

進行市場調查

　　買樓前要預留足夠時間進行市場調查。你可以瀏覽互聯網地產網頁或各大報章，搜集物業市道資料及物業的過往成交記錄，以掌握市場脈搏。

　　若選擇地產代理幫助尋找物業，亦應選擇良好信譽之代理進行，但地產代理會向買賣雙方各收取約成交額1%之服務費(或稱代理佣金)。

　　由於地產代理條例已於1999年1月1日生效，現凡於該日後經營代理或進行代理業務之公司或個人，均須向地產代理監管局申請公司或個人牌照，故有意經地產代理置業者，理應向持牌代理查詢或要求提供服務，因地產代理條例乃為置業消費者而訂立，所有經營代理或進行代理業務之公司或個人，均受當局監管，對置業消費者提供一定程度之保障。

第3步 : 睇樓須知

了解自己的需要

　　選定幾個地區以後，便要決定對物業素質的要求。你可以舉列家居要求清單，有助你清楚了解自己的需要。列出清單後，可依次排列你的個人要求，搜尋心目中的理想單位。睇樓時，記得帶同清單作為提醒工具，因為當你到過幾個單位後，便很難記得所有細節。

　　若選擇地產代理幫助尋找物業，按地產代理條例規定，地產代理須提供物業一些基本文件(稱物業資料表格)，但同時睇樓者需簽署一份由地產代理監管局指定的文件俗稱睇樓紙，是一份有效的地產代理協議，其內容見列表：

作出交易前，可以透過三種方法檢驗/審查樓盤：

簡單審查－－令你知道是否會考慮這個單位
詳細審查－－決定是否簽訂買賣協議
最後樓宇檢查－－在簽訂買賣協議後，檢查樓宇的狀況。

清晰睇樓檢查見列表：

第4步 : 準備買樓

　　如果已物色到理想單位，買家需向賣家出價，而賣家會決定是否接受買家出價，或提出還價。出價前，必須先查清楚有關物業的實際價值，避免在議價過程中付出過高價錢。你可以瀏覽互聯網地產網頁或各大報章搜集物業市道資料及物業的過往成交記錄，以掌握市場脈搏。你亦可以要求對物業進行全面估值，但除非你肯定只考慮這個單位，否則就不值得了。

　　如果市道淡靜，你會有更多時間慢慢物色理想單位，議價能力亦相對提高。如果市況活躍，你可能要及早出價，同時要預算會有競爭對手，令你可能要以接近業主的出價，甚至稍為高於業主出的價錢買入單位。在這情況下，要冷靜行事，以免出價過高。

第5步 : 出價及議價

　　議價是交易過程中無可避免的環節，即使賣方接受你的出價，你仍可商議價錢是否包括單位內的電器用品和傢具等，或商議買賣協議內的條款。

　　賣方很少不還價便接受買方的出價。一般而言，雙方可以即場就一些事項達成協議，如電器用品及傢具歸誰所有等。但若賣方提出對協議內容大幅改動，你應要求對方提出書面要求，並給予一、兩日時間考慮。
調查業主出售物業的原因，及業主是否急於出售物業，都有助賣方出價及議價。緊記以下幾點：

• 單位每空置多一個月，對賣方來說，便會多一筆額外開支。
• 如果賣方正在辦理離帳，自然希望盡快出售物業。
• 倘對方急於出售物業，通常可以理想價錢購入單位。

議價時：

• 應客觀冷靜，保持良好議價能力，以免出價過高。
• 議價過程中不要過分樂觀，交易一日未完成都未能作準。
• 不要著急。即使市況活躍，亦不要被活躍氣氛過度感染，但即使你未能得到想要的單位，其實還有很多其他單位可供選擇。
• 行動可能要快捷一點，但作出決定時必須考慮清楚，衡量物業的售價與物業的真正市價，並要注意單位本身是否有問題。
• 不應怕空手而回。假如條件不如理想，便不應購入該單位，切記你有議價能力，因為其實還有很多其他單位可供選擇。

第6步 : 進行交易

　　買賣雙方達成交易條款後，便要與賣方簽訂臨時買賣協議。這是一份具約束力的買賣文件，必須清楚列明各項細則，因為最終的買賣協議，將以此為依據。
一般來說，臨時買賣協議內基本會有下列資料(稱4-P)：

• 物業資料 (Property)
• 買賣雙方資料 (Parties)
• 成交價格 (Price)
• 付款方法 (Payment Terms)

要完成整個買賣程序，需要簽訂四份法律文件：

第7步 : 銀行按揭

要獲得按揭貸款，銀行主要考慮申請者的供樓還款能力，故下列事項需加注意：

• 固定足夠家庭收入 (供款額須低於家庭總收入之50%)
• 預備收入證明 (如稅單，糧單或銀行簿等)
• 單一銀行簿記錄 (如換樓者或多置一物業者，切忌將現存出糧及供樓記錄同於一簿出現，因銀行會考慮同時供兩層樓的負擔能力)
• 保持信貸良好記錄 (曾有未償還記錄者較難取得按揭)

　　通常有固定足夠家庭收入的人士，如公務員、教師……等，審批應毫無疑問，惟獨一些自僱人士，於申請按揭貸款時，須更加注意及作出充分準備。至於銀行按揭條款及各種優惠亦因人而異，需自行詳加比較。

第8步：收樓

收樓時應注意事項

• 在收樓前一天，查看住客是否已經遷出 。
• 領取單位所有鑰匙，包括信箱、大閘、大門和房門的鑰匙。
• 清點隨樓出售的電器用品及傢俬等是否齊全，及是否運作良好。
• 記下水錶、電錶及煤氣錶的度數，以便與上手業主結算帳目。
• 準備驗樓清單，仔細檢查單位是否妥當。

　　理論雖多，實質還須自己謹慎行事，要求地產代理仲介，雖則要支付代理服務佣金，但同時省卻不少時間及有代理之專業意見及服務提供，實為值得考慮。

（作者為基業地產公司主席）